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        2. 摁住炒房者的七寸,這次動真格了

          2021-03-30 15:37:00
          摘要:最近樓市的聲響很大,火熱的樓市迎來了多重打擊,招招見血。近日,上海出臺了新政,曾被稱為“超級印鈔機”的學區房,一下子沒那么香了,短短幾日就降價幾十萬乃至上百萬。比這聲響更大的,是一場關于經營貸的嚴查風暴正在席卷全國。所謂的經營貸,指的是那些小微企業主或個體工商戶,用房產抵押等擔保方式,從銀行獲得貸款,用于企業或個體戶的經營需要。也就是說,有人以企業經營名義貸的款,轉頭拿去買了房。這顯然是違規的,如

          最近樓市的聲響很大,火熱的樓市迎來了多重打擊,招招見血。

          近日,上海出臺了新政,曾被稱為“超級印鈔機”的學區房,一下子沒那么香了,短短幾日就降價幾十萬乃至上百萬。

          比這聲響更大的,是一場關于經營貸的嚴查風暴正在席卷全國。

          所謂的經營貸,指的是那些小微企業主或個體工商戶,用房產抵押等擔保方式,從銀行獲得貸款,用于企業或個體戶的經營需要。

          也就是說,有人以企業經營名義貸的款,轉頭拿去買了房。這顯然是違規的,如今秋后算賬來了。

          Q1、一線城市自查違規經營貸,深圳僅5000萬?

          三月初,網上傳出一則中信銀行上海分行清理違規經營貸的通知。通知稱,這位客戶在1月份貸的500萬經營貸,違反了貸款用途的規定,要求他在3月底之前提前還貸,否則將被起訴和查封資產。

          這份通知單的背后,北上廣深早在今年2月就開展了自查,并且目前已經相繼曬出查處的金額數據:

          北京查處涉嫌違規流入樓市的個人經營性貸款約3.4億,約占經營貸自查業務總量的0.35%。

          廣州查處1.47億元,涉及305戶。

          上海也已經對135家銀行完成房貸專項自查。

          深圳銀保監局責令銀行提前收回21筆5180萬元涉嫌違規貸款。

          2020年深圳房價的漲幅屬全國領先,但查處的違規經營貸數據,僅為北京的15%,廣州的35%,一度被網友笑稱:殺傷力不大,侮辱性極強。

          一線城市帶頭,全國各地自然也得跟上。比如小巴所在的浙江,在一個月前就要求各金融機構進行自查經營貸等業務。

          Q2、經營貸悄悄流入樓市,誰之過?

          用于企業經營的錢,怎么會流入樓市?

          小巴先補充一個背景,去年疫情后,政府加大了對小微、民營企業的融資支持力度。央行先后推出了3000億元專項再貸款、5000億元再貸款再貼現、1萬億元中小銀行再貸款再貼現等政策支持,還有一定的利率優惠和財政貼息,以及延期還本付息等福利。

          也就是說,疫情下,政府對小微企業伸出援手,不料被有心之人鉆了空子,用經營貸的錢悄悄買了房,享受更低的利率,更長的還款期限。

          中原地產首席分析師張大偉告訴小巴,在2019年之前,購房是不太可能用經營貸的,因為無利可圖。經營貸一般1—3年歸本,利率遠遠高于按揭貸款,彼時用經營貸買房得不償失。

          在去年疫情的特殊政策下,經營貸的周期越來越長,可以達到20年,且經營貸的利率低于按揭貸款,經營貸利率為3%—4%,按揭貸款利率為5%—6%,利差高達2個點。

          張大偉算了一筆賬,同樣是貸款300萬,20年時間,經營貸的利息比按揭貸款的利息少了82萬。

          顯然,用經營貸買房,太有利可圖了。

          那具體怎么操作呢?小巴咨詢了房產律師劉甫,他介紹,一般考慮經營貸買房的家庭,通常已有二套甚至三套住房,再想買房只能貸少量的款甚至不能貸款,所以動了經營貸的心思。

          大致的流程是:買房人準備一部分首付款和利息(一般為房價的30%—50%)墊資公司借款給買房人買房人全款買房買房人將房屋抵押以公司經營名義貸款(公司可能是自己的,也可能是墊資公司包裝的)銀行貸款下發后歸還墊資公司借款本息。

          除了這一種,還有一種是考慮到經營貸的利息比按揭貸款低,所以用這種方式來降低房貸的成本。

          如果公司是自己的還好說,但如果連公司和公司流水都沒有,又是怎么貸到這筆錢的?

          據媒體報道,在深滬等地,如購房者有需要,僅用幾千塊就可以買到一家成立一年以上的公司,只要這名購房者是公司的前三大股東,且名下有房產,就能用房產作為抵押申請到經營貸。

          這背后,自然是房產中介機構和資金中介機構出于“利”,在推波助瀾。

          那么,一筆資金要進入樓市,銀行是最后的一道關口。顯然,有不少銀行對此睜一只眼閉一只眼。

          張大偉分析,經營貸流入樓市的核心原因是和按揭貸款的利差,同時與銀行在放貸過程中既當運動員又當裁判員有很大的關系。對于銀行來說,貸給購房者和貸給小微企業經營,前者的風險更小。

          所以,今年以來,銀保監部門對于銀行的罰單大幅增加,最主要的一項就是“信貸資金被挪用于購房”,已有不少銀行吃了罰單。

          經營貸流入樓市,人人喊打,但南京工業大學天誠不動產研究所執行所長吳翔華有不同觀點,他認為事情也沒有想象中那么嚴重,畢竟目前查出的經營貸流入樓市金額僅占到樓市總貸款的百分之零點幾,這點資金不足以在樓市掀起大風大浪。

          吳翔華說,有些人并不是拿經營貸去炒房,也有一些真實的買房需求,比如有人為了全款買房能獲得更大的折扣,但又遇上公司資金周轉不靈,于是用經營貸方法獲得一些購房資金,也未嘗不可。

          他指出,經營貸流向樓市,有一個重要原因是銀行監管不力,有人用虛假材料套取經營貸,但銀行沒有查出來。甚至有的銀行人員為了利益,提供虛假材料給人辦經營貸,因此這些方面都需要監管。但實際操作上,也很難精準監管每一筆經營貸流向,成本太高。在規范銀行審貸流程前提下,少部分經營貸流向樓市的影響不大。

          Q3、一場嚴查風暴席卷全國,影響幾何?

          3月26日,銀保監會、住建部、人民銀行聯合發布通知,嚴查經營貸違規流入樓市5月底前完成全面排查。

          不僅查,還要倒查,不僅倒查,還要罰,這兩年用經營貸買房的人,估計已經睡不著覺了。

          都說信貸是樓市的七寸,那么這些用經營貸炒房的人,如今已經被摁住了七寸。

          劉甫表示,這次整頓對癥下藥,將會帶來一連串的后果:

          首先,銀行會核查資金流向,如果發現是經營貸買房的,銀行會要求提前歸還所有借款,同時還可以主張一定的違約金。

          其次,被查出的購房人一般都是沒有現金能歸還貸款的,所以要么賣其他房還款,要么找墊資機構墊資,之所以不能賣掉剛買的這套房子,是因為用經營貸買的這套房正在抵押給銀行,不可能先賣掉再歸還銀行貸款的。

          最后,如果延遲還款,銀行會凍結購房人名下財產,同時拍賣用經營貸買的這套房歸還貸款,但拍賣的價格要比市場出售價格低一些,這時等于購房人就虧了一筆房款。

          嚴查之下,用經營貸買房的后果很嚴重。58安居客研究院院長張波也認為,強化查處力度并非是“微風習習”,從倒查時間來看就能充分體現出監管的決心和力度。

          其中,部分中介或金融機構在經營貸和消費貸違規流入樓市中起到了一定的助力作用,部分機構提供違法服務,部分金融機構則存在審核不嚴的情況。后續打擊的力度會不斷增強的同時,也需要對前期違法違規機構給予更大的懲處。

          不過,吳翔華表示,監管層的用意固然是好的,但大規模的嚴查似乎有些矯枉過正。嚴查經營貸問題,可能會誤傷一些剛需和改善型的買房者。也不光是經營貸嚴查,目前按揭貸款也有被壓縮的趨勢,這將會誤傷剛需和改善型買房者。

          小巴總結一下,經營貸流入樓市,確實是有心之人鉆了政策的漏洞,這一段嚴查風暴后,想必很多人都不敢再打經營貸的主意了。但也不排除有的人依然會為了經營貸和按揭房貸之間2%的利差去鋌而走險。

          如果從本質上來說,監管層嚴打經營貸,初衷是嚴打那些投機分子和炒房者,這也意味著問題的源頭在那些投機者身上,炒房行為既引發了大多數普通人對買房的焦慮,又增加了整個樓市的金融風險。

          就如浙報傳媒地產研究院院長丁建剛所說,“只要炒房這一投機盛宴不散,任何圍堵都是困難的”。

          所以,整治樓市問題,還有很多路要走。


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